Permiso de la comunidad para hacer obras en mi piso: qué dice la ley en Cataluña

Para reformar el interior de tu piso en Cataluña no necesitas permiso de la comunidad para hacer obras: basta con comunicarlo antes a la presidencia o a la administración de la finca, siempre que la obra no perjudique a los vecinos, no reste solidez ni accesibilidad al edificio y no cambie su aspecto exterior (art. 553-36 del Código civil de Cataluña). El acuerdo de la junta solo es obligatorio cuando la obra altera elementos comunes: fachada, estructura, cubierta o instalaciones generales. Si además afecta a la estructura o a la configuración exterior, como regla general hacen falta cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas.

Aquí tratamos cuándo un propietario necesita permiso de la comunidad para hacer obras dentro de su vivienda. Las obras que promueve la propia comunidad (fachada, bajantes generales, ascensor, portal) están en nuestra guía de reformas en comunidades de propietarios.

Qué dice el Código civil catalán: comunicar no es pedir permiso

En Cataluña la propiedad horizontal no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, que es la que citan muchas guías, sino por el libro quinto del Código civil de Cataluña (Ley 5/2006, artículos 553-1 y siguientes). El derecho civil catalán se aplica con preferencia y el estatal solo como supletorio (art. 111-5 del mismo código). El artículo clave es el 553-36, que dice tres cosas distintas:

• Puedes reformar tu piso si la obra no perjudica a los demás propietarios ni a la comunidad, no disminuye la solidez ni la accesibilidad del inmueble y no altera la configuración o el aspecto exterior del conjunto (art. 553-36.2).
• Debes comunicarlo antes a la presidencia o a la administración (art. 553-36.3). Es una comunicación, no una solicitud: la ley no exige votación ni respuesta.
• Si alteras elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios (art. 553-36.3).

El mismo artículo permite a la comunidad exigir que se reponga a su estado original cualquier elemento común alterado sin su consentimiento (art. 553-36.4). Solo se entiende consentida la obra si fue notoria, no restó solidez, no ocupó elementos comunes ni creó servidumbres y nadie se opuso en cuatro años desde que terminó.

Revisa también los estatutos, que pueden limitar las actividades en los pisos (art. 553-11.2.e), y el reglamento de régimen interior, que fija normas de convivencia y obliga a propietarios y ocupantes (art. 553-12).

Cuándo necesitas permiso de la comunidad para hacer obras

Necesitas acuerdo de la junta cuando la obra toca un elemento común. El código considera comunes el solar, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras, los ascensores y, en general, las instalaciones y servicios de uso comunitario (art. 553-41). En un piso, eso incluye muros de carga y pilares, la fachada con sus huecos y los tramos generales de bajantes y montantes. La mayoría depende de lo que se toque:

• Cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen a la vez cuatro quintas partes de las cuotas, para innovaciones físicas que afecten a la estructura o a la configuración exterior (art. 553-26.2.b).
• Mayoría simple de propietarios y cuotas que votan para instalar, a petición de un propietario, equipos de eficiencia energética o de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes (art. 553-25.2.e).

Sobre las cuatro quintas partes: no hace falta que todos voten en la reunión. Si el acuerdo obtiene mayoría simple de los presentes, queda adoptado cuando, en el mes siguiente a su notificación, se alcanzan las cuatro quintas partes contando como favorables a los ausentes que no se opongan por escrito fehaciente (art. 553-26.3.b).

Qué exige cada obra: comunidad y trámite en Terrassa

Obra en tu piso	Comunidad	Trámite en Terrassa (tasa)
Suelos, alicatados, pintura, sanitarios, cocina o baño	Comunicación previa	Comunicación previa de obras mínimas (19,98 €)
Fontanería y electricidad interiores	Comunicación; acuerdo si se alteran bajantes o montantes generales	Comunicación previa de obras mínimas (19,98 €)
Derribar o levantar tabiques (también de pladur)	Comunicación, si no son de carga	Licencia de obras menores tipo 2 (159,64 €)
Muro de carga, pilares o forjados	Acuerdo de junta (4/5)	Licencia de obras menores tipo 4 con proyecto técnico (159,64 €)
Abrir o ampliar un hueco en fachada	Acuerdo de junta (4/5)	Licencia de obras menores tipo 2 (159,64 €)
Cambiar ventanas o persianas exteriores	Comunicación; acuerdo si cambia el aspecto exterior	Comunicación previa (19,98 € o 51,61 € según el caso)

El permiso de la comunidad y la licencia municipal no se sustituyen. Entre la documentación de la licencia de obras menores del Ajuntament de Terrassa figura la autorización de la comunidad cuando las obras afectan a elementos comunes. El detalle de cada trámite está en nuestra guía de permisos de obra en Terrassa.

Obras habituales en un piso: qué hacer en cada caso

Cocina y baño sin mover tabiques

Es el caso más frecuente: comunicas la obra y presentas la comunicación previa de obras mínimas. El punto delicado es el desagüe. El ramal de tu cocina o tu baño suele ser privativo hasta su conexión con la bajante general, que es común; el límite exacto lo fijan el título constitutivo y los estatutos.

Cuando auditamos baños en fincas de los años 60 y 70 de Terrassa encontramos con frecuencia bajantes y manguetones de fibrocemento. Si hay que cortar o empalmar en el tramo común, se avisa a la administración antes de abrir. Y manipular fibrocemento necesita en Terrassa licencia de obras menores tipo 3, con plan de trabajo de amianto.

Mover o eliminar tabiques

Un tabique de distribución es privativo: frente a la comunidad basta con comunicarlo, aunque el Ajuntament exige licencia de obras menores tipo 2. El riesgo está en dar por hecho que es un tabique. Si es un muro de carga, es estructura y, por tanto, elemento común: acuerdo de junta y licencia tipo 4. Antes de picar, revisa cómo identificar una pared de carga antes de reformar.

Ventanas, cerramientos y aparatos en fachada

La fachada es elemento común. Cambiar ventanas manteniendo material, color y despiece no altera el aspecto exterior; cerrar una terraza o abrir un hueco, sí. Con el aire acondicionado, revisa estatutos y acuerdos de junta antes de comprar el equipo. Si la máquina se apoya en la fachada o la cubierta, ocupa un elemento común, y sin acuerdo la comunidad puede exigir la reposición (art. 553-36.4).

En una reforma de vivienda en Terrassa, separa primero las partidas que tocan elementos comunes: marcan el calendario, porque la junta puede quedar a meses vista.

Ruido, horarios y daños a los vecinos

El Código civil catalán no fija horarios de obra. Prohíbe las actividades contrarias a la convivencia normal o que dañen o hagan peligrar el inmueble, y permite a la presidencia requerir que cesen y a la junta acudir a los tribunales si persisten (art. 553-40). Los horarios concretos salen de la ordenanza municipal de ruido (en Terrassa, la Ordenança reguladora dels sorolls i les vibracions) y del reglamento de régimen interior, si la finca lo tiene. Pautas que conviene pactar con la empresa:

• Aviso en el portal con fechas, horario de trabajos ruidosos y teléfono del jefe de obra.
• Ascensor y escalera protegidos antes del primer acarreo, y limpieza diaria de las zonas comunes usadas.
• Si la carga y descarga afecta a la circulación, aviso previo a la Policía Municipal, que el Ajuntament exige junto con su autorización.

Quién responde de los daños

Si la obra causa daños en un piso vecino (una filtración, una grieta por vibraciones, desperfectos en el rellano), quien los causa por culpa o negligencia debe repararlos (art. 1902 del Código civil), y las empresas responden de los daños de sus empleados (art. 1903). En la práctica, el vecino reclama al propietario y este a la empresa y a su seguro de responsabilidad civil. En Cataluña, esa reclamación prescribe a los tres años (art. 121-21.d del Código civil de Cataluña), a contar desde que el perjudicado conoce el daño y a quién reclamar (art. 121-23).

Antes de empezar, pide el certificado de la póliza de responsabilidad civil (qué capital exigir lo explicamos en seguros durante una reforma) y haz fotos con fecha del rellano, la escalera y el ascensor. Y al revés: tu piso puede tener que soportar las restricciones imprescindibles para obras de conservación de elementos comunes o de otros pisos, con compensación de los daños (art. 553-39).

Modelo de comunicación a la comunidad

La ley no exige formato; lo importante es que llegue antes de empezar y que puedas acreditarlo: correo a la administración con acuse de recibo, burofax o entrega en mano con copia firmada. Un modelo válido:

Cuando sí necesitas permiso de la comunidad para hacer obras, este escrito no basta: pide que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta, porque solo se pueden adoptar acuerdos sobre asuntos incluidos en él (art. 553-25.1), y adjunta la memoria o el proyecto técnico.

Errores frecuentes con el permiso de la comunidad para hacer obras

• Aplicar la ley estatal. En Cataluña rige el Código civil catalán, con sus propias mayorías y plazos.
• Pedir votación cuando basta comunicar, y al revés. Llevar a junta una reforma de cocina retrasa la obra; comunicar un hueco de fachada como obra interior permite a la comunidad exigir que lo repongas (art. 553-36.4).
• Dar por bueno el silencio. Si la obra altera elementos comunes, que la presidencia no conteste no equivale a un acuerdo de junta.
• Confundir permiso y licencia. Necesitas los dos cuando la obra toca elementos comunes.
• Presupuestar sin leer estatutos ni reglamento. Un horario restrictivo cambia el plazo y el coste.

Cuando auditamos una vivienda antes de presupuestar, nuestro equipo técnico identifica qué partidas tocan elementos comunes, porque eso decide si hace falta junta, qué licencia corresponde y cuánto margen hay que dejar antes de empezar. Con ese alcance definido cerramos el precio por contrato en cada reforma integral de vivienda.

Este artículo explica la norma general. Confírmalo con tu administrador de fincas y, si hay conflicto con la comunidad, con un abogado: los estatutos y los acuerdos de tu finca pueden cambiar la respuesta.

Preguntas frecuentes sobre el permiso de la comunidad para hacer obras