Certificado energético de un piso: precio, cuándo es obligatorio y cómo mejorar la letra

Un certificado energético para un piso cuesta en Terrassa entre 80 y 200 € más IVA de honorarios del técnico, a los que se suma la tasa de registro del ICAEN: 12,90 € para una vivienda. Es obligatorio para vender una vivienda o alquilarla a un nuevo inquilino, según el Real Decreto 390/2021, y hace falta por partida doble, antes y después de la obra, si quieres aplicar la deducción del IRPF por eficiencia energética. Vale 10 años, o 5 si la calificación es G. A continuación, cuándo te lo exigen, qué debe incluir y cómo una reforma puede subir la letra.

Qué es el certificado energético según el RD 390/2021

Es el documento, firmado por un técnico competente, que califica la eficiencia energética de una vivienda o un edificio con la escala de letras de la A a la G, en consumo de energía primaria no renovable y en emisiones de CO₂. Lo regula el Real Decreto 390/2021, que fija también qué debe contener (artículo 8): la descripción de la envolvente y de las instalaciones, la calificación y unas recomendaciones de mejora técnicamente viables, con una estimación de los plazos de recuperación de la inversión.

Tres detalles del decreto que conviene conocer. El técnico tiene que visitar el inmueble al menos una vez, como máximo tres meses antes de emitir el certificado (artículo 6.5). El certificado solo tiene validez legal cuando está registrado; en Catalunya, en el ICAEN (artículo 6.6). Y no acredita ningún otro requisito del edificio (artículo 6.4): no sustituye a la cédula de habitabilidad ni al boletín eléctrico. Pueden firmarlo arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros y otros titulados con la formación específica que exige el artículo 4 bis, previa declaración responsable ante su comunidad autónoma.

Si la comunidad ya certificó el edificio completo, el ICAEN aclara que ese certificado y su etiqueta sirven para cada vivienda: no hace falta encargar otro para el piso.

Cuándo es obligatorio el certificado energético

El artículo 3 del RD 390/2021 y el artículo 17 marcan los casos que afectan a un particular:

• Venta. Una copia del certificado registrado y la etiqueta se anexan al contrato de compraventa.
• Alquiler a un nuevo inquilino, si la vivienda no tiene un certificado en vigor. Se anexa una copia de la etiqueta al contrato y se entregan las recomendaciones de uso. El ICAEN lo exige también al alquilar habitaciones y en viviendas de uso turístico.
• Anuncios. Todo anuncio de venta o alquiler, también en portales inmobiliarios, debe incluir la calificación (artículos 15.2 y 17.3). Según el ICAEN, poner «en trámite» no basta.
• Reformas importantes. Cuando la obra interviene en más del 25 % de la envolvente térmica del edificio, amplía más de un 10 % la superficie con más de 50 m² nuevos, o renueva instalaciones térmicas que necesiten proyecto según el RITE. Ese proyecto solo se exige por encima de 70 kW (artículo 15 del RITE): cambiar la caldera de un piso no activa la obligación por sí solo.
• Edificios obligados a pasar la ITE.

Quedan fuera las herencias y donaciones, los edificios aislados de menos de 50 m² útiles y los que se compran para derribarlos o reformarlos a fondo (con declaración responsable). Las infracciones están tipificadas en la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y las multas, en la decimotercera. Van de 300 a 600 € por anunciar sin la calificación, de 601 a 1.000 € por vender o alquilar sin entregar el certificado o sin registrarlo, y de 1.001 a 6.000 € por anunciar una calificación sin certificado en vigor. Ante un caso dudoso, como un alquiler de temporada, consulta a tu administrador de fincas o tu gestor.

Cuánto cuesta en Terrassa: técnico y tasa

El precio no lo fija ninguna norma: lo marca cada técnico según superficie, tipología y lo que tarde en tomar datos. Estos son los rangos orientativos en Terrassa y el Vallès Occidental:

Concepto	Qué incluye	Precio orientativo
Piso de 50 a 100 m²	Visita con toma de datos, cálculo con programa reconocido, recomendaciones y registro	80–200 € + IVA
Vivienda unifamiliar	Más envolvente que medir y más instalaciones que describir	180–350 € + IVA
Edificio completo (comunidad)	Un único certificado válido para todas las viviendas	Desde unos 400 € + IVA, según viviendas y superficie
Tasa de registro del ICAEN, vivienda existente	Se paga al registrar; no lleva IVA	12,90 € (0 € si sale A; 50 % menos si sale B)
Pareja «antes y después» para el IRPF	Dos certificados con visita, registrados	Dos veces honorarios y tasa

Las guías de precios dan cifras dispares: entre 60 y 130 € con IVA para viviendas de 50 a 100 m², entre 70 y 120 € de honorarios para un piso de 70 m² en Barcelona y, en algunos casos, hasta 250–370 €. Antes de quedarte con el más barato, confirma que incluye la visita a la vivienda, que el decreto exige. Para el IRPF hay un detalle útil: los honorarios de los certificados cuentan como parte de la base de la deducción, siempre que no se paguen en efectivo (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta).

Registro en el ICAEN y validez

Una vez emitido, el certificado se registra en el ICAEN por el portal de trámites de la Generalitat, como máximo un mes después de su emisión. Al registrar se paga la tasa: 12,90 € para un piso o una vivienda unifamiliar existente y 5,80 € por vivienda más 6,20 € para un bloque, con un máximo de 289,75 €, según las preguntas frecuentes del ICAEN. Si la calificación es A no se paga y, si es B, se paga la mitad. La etiqueta suele llegar en una semana.

La validez máxima es de diez años, salvo con calificación G, que vale cinco (artículo 13). El ICAEN advierte de dos cosas: la validez se cuenta desde la fecha de registro y no se pueden hacer certificados retroactivos una vez empezadas o acabadas las obras. Si reformas y mejoras la vivienda, puedes actualizarlo antes de que caduque para que la nueva letra conste en el registro.

Antes y después de la obra: la deducción del IRPF

La disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF permite deducir un 20 % de lo pagado por obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima de 5.000 € al año), o un 40 % si reducen al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda llega a la letra A o B (7.500 € al año). Vale para la vivienda habitual o una alquilada, por obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026. Para obras de todo el edificio hay un 60 % hasta el 31 de diciembre de 2027.

Los dos certificados son la prueba. El previo vale si no han pasado más de dos años hasta el inicio de las obras; el posterior, para el 20 % y el 40 %, debe expedirse antes del 1 de enero de 2027. El pago no puede ser en efectivo, se descuentan las subvenciones y no cuentan los equipos de combustibles fósiles. Si la obra termina en diciembre de 2026, encarga el certificado posterior en cuanto acabe para que se expida a tiempo.

La norma se ha modificado varias veces por decreto ley en 2025 y 2026, así que confirma tu caso con tu asesor fiscal antes de contar con la deducción. Las ayudas a la rehabilitación las resumimos en la guía de ayudas para reformas en Terrassa.

Cómo subir de letra con una reforma

La calificación depende de cuánta energía necesita la vivienda (envolvente) y de cómo se cubre (instalaciones y renovables). Cuando auditamos pisos de los años 60 y 70 en Terrassa, el punto débil suele estar en la envolvente: ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, cajones de persiana sin aislar y muros de fachada sin aislamiento.

Envolvente: ventanas y aislamiento

Es lo primero que conviene revisar, porque reduce la demanda, el indicador de la deducción del 20 %. Las opciones habituales son cambiar las ventanas del piso, aislar los cajones de persiana y trasdosar por dentro los muros de fachada con aislamiento.

Instalaciones: de caldera a bomba de calor

Sustituir una caldera de gas por una bomba de calor actúa sobre el consumo de energía primaria no renovable, que es el indicador que mide la deducción del 40 %. Cambiar una caldera de gas por otra de gas no desgrava, porque la deducción excluye los equipos de combustibles fósiles. Comparamos ambas opciones en aerotermia o caldera en Terrassa.

Usa las recomendaciones del certificado previo para ordenar la obra y pide al técnico que simule la letra resultante antes de empezar. Cómo encajar estas medidas en una sola obra lo explicamos en la guía de reforma de eficiencia energética en Terrassa. Cuando la mejora forma parte de una reforma integral de vivienda, conviene que el certificado previo esté hecho antes de cerrar el presupuesto.

Qué revisar antes de encargarlo

Antes de pagar un certificado, comprueba estos puntos:

• Que el técnico visite la vivienda. Un certificado sin visita no cumple el artículo 6.5 y se expone a los controles de la Generalitat.
• Que lo registre en el plazo de un mes. Sin registro no tiene validez legal ni etiqueta.
• Que la referencia catastral y la superficie sean las correctas. El certificado debe identificar el inmueble con su referencia catastral.
• Que las recomendaciones sean concretas. «Mejorar el aislamiento» no sirve para presupuestar; «sustituir ventanas por otras con rotura de puente térmico» sí.
• Para el IRPF, que el certificado previo sea de antes de empezar. No se puede hacer después, y no debe tener más de dos años al inicio de la obra.
• Que no exista ya uno del edificio. Pregunta al administrador de fincas antes de encargarlo.

Preguntas frecuentes sobre el certificado energético