Reforma con precio cerrado: qué significa y qué debe incluir el contrato

Una reforma con precio cerrado es una obra contratada a precio alzado: el importe pactado no sube aunque aumenten los jornales o los materiales, y solo puede cambiar si autorizas una modificación que añade obra. Así lo recoge el artículo 1593 del Código Civil. En la práctica, un precio cerrado vale lo que valen las mediciones y la memoria de calidades que lo sostienen: sin una auditoría técnica previa, lo que se firma es un presupuesto abierto con otro nombre.

Este artículo es información general sobre cómo funciona este tipo de contrato y no sustituye el asesoramiento legal para un caso concreto.

Qué es una reforma con precio cerrado y qué dice la ley

Precio alzado frente a obra por medición

El Código Civil distingue dos maneras de fijar el precio de una obra. En la obra por piezas o por medida (art. 1592) se paga lo que realmente se ejecuta: si salen más metros de alicatado, se pagan más metros. En el ajuste alzado (art. 1593), quien construye asume el riesgo de cantidades y costes: si midió mal o se encarecen los materiales, lo absorbe él. Solo puede pedir más si el propietario ha autorizado un cambio que aumenta la obra.

No confundas el contrato a ajuste o precio alzado (art. 1593 del Código Civil) con la partida «a tanto alzado» sin medición: el primero traslada el riesgo de medición a la empresa; la segunda esconde qué se ha medido. Lo explicamos en los errores más comunes en el presupuesto de una reforma integral.

Ninguna de las dos fórmulas es mala por definición. La de medición es razonable cuando el alcance no se puede conocer antes de abrir. El problema aparece cuando se vende como cerrado un presupuesto que, en realidad, se liquidará por medición.

Lo que añade la normativa de consumo en Cataluña

Si contratas como particular, el Código de consumo de Cataluña obliga a entregar un presupuesto previo, salvo que renuncies a él por escrito, con un contenido mínimo: identificación fiscal y dirección de la empresa, operaciones a realizar, gastos desglosados con el importe de los materiales, plazo de validez, fecha prevista de inicio y duración (art. 251-3). Además, la factura no puede superar el importe presupuestado, y cualquier concepto nuevo exige una ampliación que debes aceptar de forma que quede constancia (art. 251-4).

Qué debe incluir el contrato

El contrato de una reforma con precio cerrado es un documento privado entre tú y la empresa, y el presupuesto, la memoria y los planos deben figurar como anexos firmados. Estos son los puntos que revisamos siempre:

Alcance, mediciones y memoria de calidades

• Presupuesto por capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, revestimientos, carpintería), cada partida con su unidad y su medición: m², metros lineales o unidades.
• Memoria de calidades con marca, modelo o gama de cada material. Lo que quede por elegir, con un importe de referencia por unidad.
• Planos de la distribución final y del trazado de instalaciones.
• Exclusiones explícitas: lo que no está incluido, dicho por escrito, para que no aparezca después como extra.

Plazos, pagos por hitos y penalizaciones

El contrato debe fijar fecha de inicio, duración y causas que suspenden el plazo (licencia pendiente, cambios pedidos por ti), con una penalización por retraso imputable a la empresa. Los pagos se vinculan a hitos verificables, no al calendario:

• Firma y acopio de materiales: un anticipo moderado, de un 15 a un 20 % como máximo.
• Fin de demoliciones e instalaciones empotradas, antes de cerrar paredes y techos.
• Fin de albañilería y revestimientos.
• Fin de acabados y montaje.
• Retención final, en torno al 5 %, hasta firmar la lista de repasos.

Sin pacto, el Código Civil prevé que el precio se pague al entregar la obra (art. 1599), por eso conviene escribir los hitos. Y en cada pago parcial tienes derecho a un recibo con lo pagado y lo pendiente: el Código de consumo catalán lo exige.

Modificaciones, garantías, seguros e IVA

• Procedimiento de cambios: toda modificación se valora por escrito, con precio y efecto en el plazo, y se firma antes de ejecutarla.
• Garantía: plazo y alcance por escrito. A falta de normativa específica, el Código de consumo catalán fija un mínimo de seis meses para los servicios. Si la obra requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, su artículo 17 añade responsabilidades de diez años (estructura), tres (habitabilidad) y uno (acabados).
• Seguros: certificado de la póliza de responsabilidad civil vigente, no una simple mención.
• IVA: el 10 % en renovación de vivienda exige, entre otros requisitos, que la vivienda se terminara de construir o rehabilitar al menos dos años antes, que los materiales aportados por la empresa no superen el 40 % de la base imponible y que pagues con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta (art. 91 de la Ley del IVA).

Qué imprevistos cubre el precio cerrado y cuáles no

El precio cerrado cubre los imprevistos que caen dentro del alcance pactado; no cubre lo que cambia ese alcance. La frontera conviene verla con casos concretos:

Situación durante la obra	¿Entra en el precio cerrado?	Por qué
Al abrir, la tubería que se iba a renovar está peor de lo previsto	Sí	Forma parte de la partida de fontanería contratada
Las paredes necesitan más regularización tras quitar el alicatado	Sí	Es medición de una partida pactada
Sube el precio del material o de la mano de obra	Sí	Es el riesgo que asume el contratista en el ajuste alzado (art. 1593)
Decides añadir enchufes, cambiar el azulejo o mover un tabique	No	Es una modificación pedida por ti: se valora y se firma antes
Eliges un material más caro que el importe de referencia	Solo la diferencia	El precio se cerró con el importe de referencia
Falla la bajante general o un elemento común del edificio	No	Corresponde a la comunidad, no a tu vivienda
Aparece un daño estructural que no formaba parte del alcance	No, salvo pacto	Requiere técnico y una obra distinta, que se presupuesta aparte

Cerramos el precio por contrato con esa lógica: los imprevistos derivados de las partidas que hemos medido los asumimos nosotros, y lo que añades o cambias tú se valora por escrito antes de ejecutarlo. Así la factura final coincide con lo firmado más lo que tú hayas aprobado.

Cómo detectar un presupuesto abierto disfrazado de cerrado

Muchos presupuestos se presentan como cerrados y no lo son. Estas son las señales que delatan uno abierto:

• Partidas alzadas sin medición, del tipo «reforma de baño completa: 6.000 €».
• Expresiones como «a determinar en obra», «según estado», «partida a justificar» o «por administración».
• Mediciones con «aprox.» o precios unitarios sin cantidades: se liquidará por lo ejecutado.
• Cláusulas de revisión de precios por subida de materiales.
• Exclusión genérica de «imprevistos» o «vicios ocultos» sin definir qué son.
• Materiales «a elegir» sin importe de referencia.
• Ausencia de desescombro, protección de zonas comunes, ayudas de albañilería o certificado eléctrico.

Lo que se deja fuera reaparece después. Estas son las partidas que más a menudo quedan abiertas y lo que pueden sumar en un piso de 80 m²:

Partida que suele quedar abierta	Precio orientativo	En un piso de 80 m²
Regularizar paredes tras quitar gotelé o alicatado	14 – 22 €/m²	2.450 – 4.200 € (175–190 m² de paredes y techos)
Nivelar el suelo antes del nuevo pavimento	12 – 30 €/m²	1.000 – 2.400 €
Sustituir el tramo de bajante dentro de la vivienda	530 – 2.500 €	Más si es de fibrocemento
Rozas y ayudas de albañilería a instalaciones	500 – 2.000 €	Según el trazado
Certificado de instalación eléctrica (boletín)	140 – 210 €	Sin contar adecuaciones del cuadro

Sumadas, pueden añadir entre 4.600 y 11.300 € a un presupuesto que parecía cerrado. Profundizamos en por qué varían tanto los presupuestos de reforma y en qué conceptos debe incluir un presupuesto de reforma.

Por qué la auditoría técnica previa permite cerrar el precio

Nadie puede cerrar honestamente el precio de lo que no ha medido. Por eso, antes de presupuestar, auditamos la vivienda:

• Medición completa de superficies con láser, para que cada partida tenga cantidades reales.
• Catas puntuales en suelos y paredes donde hay dudas: recrecidos, alicatados superpuestos, tuberías empotradas.
• Revisión de bajantes, cuadro eléctrico, derivación individual y contadores.
• Comprobación de muros de carga, forjados y humedades.
• Trámites municipales necesarios y su plazo.

Con esa información redactamos mediciones y memoria y cerramos el precio en un contrato privado. Con más de 500 proyectos en más de 20 años, sabemos dónde suelen esconderse las sorpresas en las fincas de Terrassa: recrecidos de varios centímetros, tuberías antiguas empotradas y bajantes de fibrocemento. Es la base de cada reforma de viviendas en Terrassa que ejecutamos.

La auditoría también tiene límites, y conviene decirlo: hay elementos que solo se ven al demoler. Cuando una zona no se puede comprobar, lo indicamos en el contrato y acordamos antes de empezar cómo se resolverá, en lugar de esconderlo en una partida abierta.

Precio cerrado y llave en mano no son lo mismo

Se confunden a menudo. Llave en mano describe el alcance de la gestión: una sola empresa coordina proyecto, permisos, oficios y entrega. Precio cerrado describe cómo se fija el coste. Puede haber obras llave en mano que se cobran por lo gastado y obras con precio cerrado en las que tú gestionas parte de los trámites. Lo recomendable es exigir las dos cosas por escrito; lo explicamos en reformas llave en mano en Terrassa.

Qué revisar antes de firmar

Antes de firmar, repasa esta lista. Si falta algo, pídelo por escrito:

• El contrato cita el presupuesto, la memoria y los planos como anexos firmados.
• Cada partida tiene unidad y medición; no hay partidas «a determinar».
• Los materiales por elegir tienen importe de referencia y regla para compensar la diferencia, a favor o en contra.
• Existe un procedimiento de modificaciones por escrito, firmado antes de ejecutar.
• Los pagos van por hitos verificables, con retención final hasta los repasos.
• Hay plazo, causas de suspensión y penalización por retraso.
• Tienes el certificado de la póliza de responsabilidad civil y la garantía por escrito.
• Está claro quién tramita los permisos y quién paga tasas e ICIO.
• Figura el IVA aplicado y se paga por medios bancarios.
• Se regula qué ocurre si desistes: el art. 1594 del Código Civil permite al propietario desistir indemnizando gastos, trabajo y beneficio de la empresa.

En una reforma parcial la lógica es idéntica: en una reforma de baño también exigimos mediciones, memoria y precio cerrado antes de empezar.

Preguntas frecuentes sobre la reforma con precio cerrado